តម្លៃស្មើនឹងប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធបែងចែកដោយអត្រាដើមទុន
ប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យហើយអ្នកកំពុងពិចារណាទិញអចលនទ្រព្យរឿងដំបូងដែលអ្នកចង់ធ្វើគឺកំណត់មិនត្រឹមតែតម្លៃទីផ្សាររបស់អចលនទ្រព្យនោះទេប៉ុន្តែវាក៏ជាចំណូលប្រតិបត្តិការនិងចំណាយផងដែរ។
វានឹងប្រាប់អ្នកថាតើវាឆ្លើយតបនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់និងគោលដៅប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកដែរឬទេ។ ហើយប្រសិនបើអ្នកកំពុងចាប់ផ្តើម, ការយល់ដឹងអំពីអត្រាការប្រាក់គឺមានសារៈសំខាន់ចំពោះកំណើនអាជីវកម្មនាពេលអនាគតរបស់អ្នក។
កំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យ
ដំបូងអ្នកត្រូវតែកំណត់ប្រាក់ចំណេញប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI) នៃកម្មវត្ថុដែលអ្នកឬអតិថិជនរបស់អ្នកកំពុងពិចារណា។ NOI នៃទ្រព្យសម្បត្តិជួលគឺជាការជួលរបស់វាតិចជាងការចំណាយរបស់វា។ ប្រសិនបើវាជាអគារផ្ទះល្វែងមួយ, កំណត់ប្រាក់ចំណូលជួលសុទ្ធបន្ទាប់ពីអ្វីដែលវាមានតម្លៃក្នុងការរក្សា។
នេះអាចជាបញ្ហាប្រឈមបន្តិចបន្តួចពីព្រោះវាល្អអ្នកនឹងត្រូវការប្រាក់ចំណូលនិងរបាយការណ៍ចំណាយពីទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតែម្ចាស់បច្ចុប្បន្នប៉ុណ្ណោះ។ ប៉ុន្តែអ្នកក៏អាចប៉ាន់ប្រមាណ NOI ដោយគុណតម្លៃលក់ដោយអត្រាដើមទុន។
ឧទាហរណ៍មួយ
គម្រោងផ្ទះល្វែងចំនួនប្រាំមួយឯកតាអាចផ្តល់ផលចំណេញសុទ្ធពីការជួលចំនួន 30.000 ដុល្លារ។ កំណត់ អត្រាដើមទុន ពីទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានលក់ថ្មីៗប្រៀបធៀប។ ឥលូវបែងចែកប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដោយអត្រាដើមទុនដើម្បីទទួលបានលទ្ធផលតម្លៃអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន។
ចូរនិយាយថាទ្រព្យសម្បត្តិដែលប្រៀបធៀបរបស់អ្នកលក់ក្នុងតម្លៃ 250.000 ដុល្លារ។ អ្នកបានកំណត់ថា NOI របស់អចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីកាត់បន្ថយចំណាយដែលអាចប្រើបានគឺ 50.000 ដុល្លារ។ ចែកថាដោយតម្លៃលក់ 250.000 ដុល្លារ។ អ្នកមានអត្រាអក្សរធំ .2 ឬ 20 ភាគរយ។
ប្រសិនបើអ្នកសន្មតថាអត្រាដើមទុនគឺ 20% ។ $ 30,000 បែងចែក 20% គឺ $ 150,000 ដែលជាតំលៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសម្បត្តិ។
ឧបករណ៍ផ្សេងទៀត
សូមចងចាំថានេះមិនមែនជាវិធីសាស្ត្រតែមួយគត់សម្រាប់ការគណនាតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិនោះទេ។ វាគ្រាន់តែជាឧបករណ៍មួយនៅក្នុងប្រអប់ប៉ុណ្ណោះ។ ការ គណនាតម្លៃនិងការគណនាហិរញ្ញវត្ថុជាច្រើន ដែលអ្នកវិនិយោគនិងអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យប្រើក្នុងទម្លាប់ប្រចាំថ្ងៃរបស់ពួកគេមានតម្លៃខ្លះ។
មានសៀវភៅពេញលេញនៃការគណនាស្មុគ្រស្មាញដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនិងដើម្បីកំណត់ការអនុវត្តនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនិងភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិជួលនិងប្រតិបត្តិការ។ វិនិយោគិនភាគច្រើនប្រើការគណនាទាំងនេះតែមួយដងប៉ុណ្ណោះសម្រាប់ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន។ មួយចំនួនអនុវត្តចំពោះការលក់ដុំមួយចំនួនដើម្បីជួសជុលនិងត្រឡប់គម្រោងនិងនៅតែអ្នកផ្សេងទៀតដើម្បីវិនិយោគជួល។ ខ្លះមានប្រយោជន៍ដល់វិនិយោគិនជួលក្នុងការកំណត់ការអនុវត្តរយៈពេលវែងនៃផលប័ត្ររបស់ពួកគេ។
ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម
កម្រិតថ្មីនៃគណិតវិទ្យាគឺពាក់ព័ន្ធនឹងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម។ មានការគណនាឯកទេសមួយចំនួនដែលត្រូវបានប្រើដោយអ្នកអោយខ្ចីដើម្បីកំណត់ថាតើត្រូវបង់ប្រាក់សម្រាប់ការទិញឬគម្រោង។ វាជាការល្អក្នុងការដឹងអំពីពួកវាដោយសារអ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានជាច្រើនទទួលបានជោគជ័យក្នុងការវិវត្តទៅជាការវិនិយោគពហុគ្រួសារនិងពាណិជ្ជកម្មអចលនទ្រព្យ។
ការជ្រើសរើសការគណនាតម្លៃនិងការរកប្រាក់ចំណេញដើម្បីប្រើអាស្រ័យលើគោលដៅនិងប្រភេទអចលនទ្រព្យរបស់អ្នក។
ប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកវិនិយោគទិញអចលនទ្រព្យជួលគ្រួសារតែមួយអ្នកនឹងប្រើប្រាស់ការគណនាមួយចំនួនប៉ុន្តែប្រហែលជាមិនមានចំណាប់អារម្មណ៍ទៅលើអត្រាដើមទុននិងការគណនាតម្រង់ពហុគ្រួសារផ្សេងទៀតទេ។
ការជួលអចលនទ្រព្យជួល
ការចាប់ផ្តើមយុទ្ធសាស្រ្តវិនិយោគអចលនទ្រព្យជួលដែលទទួលបានជោគជ័យគឺជាការ ប៉ាន់ស្មាន ត្រឹមត្រូវ នៃទិន្នផលការជួល សម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិអនាគត។ នៅពេលដែលអ្នកជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យជួលទិន្ន័យសុទ្ធប្រាប់អ្នកថាតើការវិនិយោគរបស់អ្នកធ្វើបានយ៉ាងម៉េចដែរមិនត្រឹមតែកត្តាទីផ្សារនិងថ្លៃឈ្នួលប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែថែមទាំងថ្លៃដើមរួមទាំងការគ្រប់គ្រងនិងការថែទាំ។
បន្ទាត់ខាងក្រោមបង្អស់
អ្នកដែលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យតាមរយៈអចលនទ្រព្យដែលមានប្រាក់ចំណូលគួរតែមានវិធីសាស្ត្រដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលពួកគេកំពុងពិចារណាទិញ។ អត្រាការប្រាក់ត្រូវបានគេប្រើយ៉ាងទូលំទូលាយក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនិងពហុគ្រួសារនិងការរកប្រាក់ចំណេញ។
ពួកវាអាចត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃលក់ល្អសម្រាប់អចលនទ្រព្យ - ឬពីម្ខាងទៀតតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិចុះបញ្ជីធៀបនឹងតម្លៃដែលស្នើ។
ក្នុងនាមជាអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យបំរើអតិថិជនអតិថិជនអ្នកគួរតែដឹងច្បាស់ពីវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ។ ប្រសិនបើអ្នកធ្វើការគ្រប់គ្រងនិងថែរក្សាទ្រព្យសម្បត្តិជួលរបស់អ្នកផ្ទាល់អ្នកប្រហែលជាមិនមានការចំណាយណាមួយទេលើកលែងតែវត្ថុធាតុដើមប្រសិនបើអ្នកមិនឱ្យតម្លៃការងាររបស់អ្នក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយវាហាក់ដូចជាកាន់តែច្រើនដែលអ្នកនឹងមានការចំណាយច្រើនហើយ ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ របស់អ្នកគឺជាចំនួនដែលអ្នកទទួលបានបន្ទាប់ពីការកាត់បន្ថយចំណាយទាំងនេះ។