អត្រាដើមទុនឬ Cap Rate គឺជាឧបករណ៍គណនាដែលត្រូវបានគេប្រើដើម្បីវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនិងគ្រួសារច្រើន។ វាគឺជា NOI ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធនៃទ្រព្យដែលបានបែងចែកដោយតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្នឬតម្លៃទិញ។
បន្ទាប់មកអ្នកត្រូវដឹងពីរបៀបគណនាអត្រាអក្សរទូក។
ការបម្រើអតិថិជនវិនិយោគិនអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកអ្នកនឹងត្រូវការដើម្បីជួយពួកគេក្នុងការកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យ។
វិធីសាស្រ្តទូទៅមួយដែលត្រូវបានប្រើក្នុងចំណោមអ្នកដទៃទៀតគឺអត្រាដើមទុនឬអត្រាដើម។
ការគណនាតម្លៃទ្រព្យសកម្មដោយប្រើអត្រាដើមទុននិងប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ:
នៅពេលអតិថិជនរបស់អ្នកមានទ្រព្យសម្បត្តិដែលកំពុងស្ថិតក្នុងការពិចារណាអ្នកអាចជួយពួកគេឱ្យមើលថាតើតម្លៃស្នើសុំមានភាពយុត្តិធម៌ដោយការប្រើប្រាស់អត្រាតកបច្ចុប្បន្នសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបនិងប្រាក់ចំណេញសុទ្ធដែលអចលនទ្រព្យបង្កើតបាន។ នេះគឺជាវិធីគណនាតម្លៃដោយប្រើអត្រាកំណើននិងប្រាក់ចំណូល ។
កំណត់ប្រាក់ចំណូលលើអចលនទ្រព្យដែលសមហេតុផលចំពោះតម្លៃសួរ:
ប្រសិនបើអតិថិជនរបស់អ្នកដឹងអំពីតម្លៃនៃការស្នើសុំទ្រព្យសម្បត្តិនិងអត្រាដើមទុនបច្ចុប្បន្នសម្រាប់អចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នាអ្នកអាចគណនាប្រាក់ចំណូលជួលសុទ្ធដែលចាំបាច់ដើម្បីបង្ហាញអំពីតម្លៃលក់។ ប្រសិនបើអ្នកចង់កំណត់ប្រាក់ចំណូលទ្រព្យសម្បត្តិគួរតែបង្កើតដើម្បីបង្ហាញអំពីតម្លៃលក់។ នេះគឺជាវិធីសាស្ត្រគណនា ។
ដឹងពីការគណនាដែលមានអត្រាដើមទុនដើម្បីបម្រើអ្នកវិនិយោគឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។
ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យមានហានិភ័យគ្រប់គ្រាន់ដោយគ្មានអតិថិជនរបស់អ្នកទទួលយកបានច្រើនតាមរយៈការទិញទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃខ្ពស់។
ផ្នែកនៃតម្លៃរបស់អ្នកជាភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យឬឈ្មួញកណ្តាលគឺដើម្បីជួយពួកគេក្នុងការកំណត់តម្លៃអចលនទ្រព្យ។
ការប្រើអត្រាដើមទុនគឺជាឧបករណ៍មួយក្នុងចំណោមឧបករណ៍វាយតម្លៃផ្សេងៗគ្នាហើយអ្នកនឹងរៀនពីរបៀបប្រើពួកវានៅតំណភ្ជាប់ក្នុងទម្រង់នេះនៃឧបករណ៍អត្រាអក្សរ។
តើមានឧបករណ៍គណនាមួយចំនួនដែលបានប្រើក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនិងលំនៅដ្ឋានដែរឬទេ?
- NOI, ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ : ក្នុងនាមជាអ្នកមានវិជ្ជាជីវៈអចលនទ្រព្យបំរើអតិថិជនអតិថិជនអ្នកត្រូវដឹងច្បាស់អំពីវិធីសាស្រ្តនៃការកំណត់តម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិ។ មួយក្នុងចំណោមទាំងនេះគឺការគណនានៃប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធដូចដែលវាត្រូវបានប្រើជាមួយអត្រាកំណត់ដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យ។
- ទិន្នផលជួលសុទ្ធ : ការចាប់ផ្តើមយុទ្ធសាស្រ្តវិនិយោគអចលនទ្រព្យជួលដែលទទួលបានជោគជ័យគឺជាការប៉ាន់ស្មានត្រឹមត្រូវនៃទិន្នផលការជួលសម្រាប់ទ្រព្យសម្បត្តិអនាគត។ នៅទីនេះយើងឃើញពីរបៀបគណនាប្រាក់ចំណេញសុទ្ធដែលត្រូវចំណាយទៅលើការចំណាយលើអចលនទ្រព្យទោះបីជាមិនមានការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះក៏ដោយ។
- បរិមាណជួលដុល : ក្នុងនាមជាភ្នាក់ងារអចលនៈទ្រព្យដែលធ្វើការជាមួយអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យអ្នកទំនងជានឹងធ្វើការគណនាការវិភាគតម្លៃទីផ្សារមួយចំនួនសម្រាប់អចលនទ្រព្យនីមួយៗដែលបានទិញចុងក្រោយ។ មេគុណជួលខ្ទង់ (GRM) មានភាពងាយស្រួលក្នុងការគណនាប៉ុន្តែមិនមែនជាឧបករណ៍ត្រឹមត្រូវសម្រាប់កំណត់តម្លៃ។
- លំហូរសាច់ប្រាក់នៃអចលនទ្រព្យជួល : ប្រសិនបើអ្នកមករកអត្ថបទនេះក្នុងការស្វែងរកវាជាផ្នែកមួយនៃការវិភាគវិនិយោគអចលនទ្រព្យរបស់យើង។ ចាប់ផ្តើមនៅទីនោះដើម្បីដើរតាមការវិភាគលំអិតនៃអចលនទ្រព្យគំរូ។
- ប្រាក់ចំណូលដុលដែលមានសក្តានុពល : យើងចង់ដឹងថាតើប្រាក់ចំណូលនឹងត្រូវបានសម្រេចយ៉ាងណាប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានកាន់កាប់ពេញលេញហើយរាល់ការជួលត្រូវបានប្រមូល។ យើងទទួលយកចំនួននៃដងដងជួលប្រចាំឆ្នាំសម្រាប់សរុប។
- ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុប GOI : នៅពេលយើងដឹងពីប្រាក់ចំណូលដុលដែលមានក្នុងអចលនទ្រព្យវិនិយោគអចលនទ្រព្យយើងទទួលបានប្រាក់ចំណូលសរុបដោយកាត់បន្ថយការខាតបង់ប្រចាំឆ្នាំដែលបានប៉ាន់ប្រមាណដោយសារតែមិនមានការចំណាយឬទំនេរ។
- ការរំលោះអចលនទ្រព្យជួល : នៅក្នុងស៊េរីរបស់យើងអំពីការវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រឡប់អចលនទ្រព្យយើងកំពុងប្រើឧទាហរណ៍ 4px ជាការវិនិយោគរបស់យើង។ អ្នកអាចទទួលព័ត៌មានលម្អិតអំពីការទិញនៅទីនេះទោះជាយ៉ាងណាចាំថាវាជាការទិញ $ 325,000 នៃការបួនដងសម្រាប់ការជួលទាំង 4 ពេញម៉ោង។
- អនុបាតមូលធនសម្រាប់អចលនទ្រព្យជួល : អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីប្រើប្រាស់អត្រាសម្រាកសូម្បីតែមួយជាវិធីសាស្រ្តវិភាគរបស់ពួកគេនៅពេលពិចារណាផ្តល់ហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ អត្រាខ្ពស់នៃការសម្រាកសូម្បីតែខ្ពស់គឺជាសូចនាករការប្រុងប្រយ័ត្ន។
ភាពស្រស់ស្អាតនៃការវិនិយោគអចលនទ្រព្យគឺថាមានឧបករណ៍គណនាគួរឱ្យទុកចិត្តទាំងនេះដើម្បីវាយតម្លៃការវិនិយោគរបស់អ្នក។
ប្រសិនបើពួកគេមកជួបជុំគ្នាដើម្បីប្រាប់អ្នកថាអ្នកកំពុងសម្លឹងមើលឱកាសមួយអ្នកប្រហែលជាចង់ទាញយកអត្ថប្រយោជន៍មុនពេលវាបាត់ទៅវិញ។