ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនិងការវិភាគសម្រាប់វិនិយោគិន

01 - ការវាយតម្លៃលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យគឺទាំងបរិមាណនិងគុណភាព

ខ្ញុំកំពុងពិនិត្យមើលការ វិនិយោគដែលមានសក្តានុពល នៅថ្ងៃផ្សេង។ វាជាទ្រព្យសម្បត្តិគ្រួសារពហុគ្រួសារចំនួនបួនដែលលាតសន្ធឹងពេញម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដែលមានរយៈពេល 30 ឆ្នាំ។ ម្ចាស់ផ្ទះគឺជាអ្នកសិក្សាដែលមានលក្ខណៈស្រឡះហើយមានលក្ខណៈគ្រប់បែបយ៉ាងដែលមាននៅគ្រប់ទីកន្លែង។ កន្លែងនេះមិនត្រូវបានបែងចែករងដោយត្រឹមត្រូវទេ។ ត្រូវបានជំនួសកំរាលព្រំនិងជាន់ត្រូវបានជួសជុល។ គ្រឹះដែលផ្លាស់ប្តូរបានរាលដាលជាន់នៅកន្លែងនិងបានបង្កើតស្នាមប្រឡាក់ធំ ៗ ដែលរត់ឡើងនិងចុះក្រោមជញ្ជាំងផ្សេងៗ។

ខ្ញុំបានទៅទស្សនាកន្លែងជាមួយមិត្តភក្តិមួយចំនួនរបស់ខ្ញុំ - ប្តីប្រពន្ធដែលចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ។ ពួកគេបានសរសេរកន្លែងចេញពីពេលដែលពួកគេបានដើរនៅទ្វារ។ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលខ្ញុំឃើញស្នាមប្រហោងនិងស្នាមប្រឡាក់ទាំងនោះខ្ញុំបានឃើញរឿងមួយគឺលុយ។ បញ្ហាមូលធនធ្វើអោយអ្នកវិនិយោគិនភាគច្រើនបំភ័យការប្រកួតប្រជែងដែលអាចកាត់បន្ថយតម្លៃ។

ប៉ុន្តែតើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីវាយតម្លៃកិច្ចព្រមព្រៀងបែបនេះ? ឬកិច្ចព្រមព្រៀងណាមួយសម្រាប់បញ្ហានោះ? ចំពោះខ្ញុំផ្ទាល់ខ្ញុំបំបែកការគិតពិចារណាជាពីរប្រភេទ:

•បរិមាណ: តើខ្ញុំរំពឹងថាអចលនទ្រព្យនឹងអនុវត្តជាការវិនិយោគយ៉ាងដូចម្តេច? សម្រាប់ផ្នែកនេះខ្ញុំអាចឆក់លេខគណនារបស់ខ្ញុំឬសៀវភៅបញ្ជីរបស់ខ្ញុំឬកម្មវិធីវាយតម្លៃរបស់ខ្ញុំហើយរត់លេខ។

•គុណភាព: ខ្ញុំត្រូវតែសួរខ្លួនឯងថា "តើខ្ញុំអាចទាញវាបានទេ?" ប្រសិនបើអ្នកដូចជាវិនិយោគិនអចលនទ្រព្យភាគច្រើននោះអ្នកគឺជាអ្នកកំណត់ពេលវេលា។ នោះមានន័យថាអ្នកនឹងត្រូវដោះស្រាយគម្រោងនេះនៅលើ "ការងារប្រចាំថ្ងៃ" របស់អ្នកហើយគ្រប់គ្រងវានៅពេលក្រោយ។ ផ្នែកនៃការវិភាគនេះនឹងយកព្រលឹងស្វែងរកខ្លះ។ ម៉ាស៊ីនគិតលេខនឹងមិនជួយអ្នកនៅទីនេះទេ។

02 - បរិមាណ - ការរត់លេខដោយប្រើអត្រា Cap

ចំពោះខ្ញុំផ្ទាល់ខ្ញុំមានទំនោរក្នុងការសម្លឹងមើលតួលេខសំខាន់ៗចំនួនបីនៅពេលខ្ញុំពិចារណាលើការវិនិយោគ។ អត្រា Cap , គឺជាឧបករណ៍ទីមួយក្នុងចំណោមឧបករណ៍ទាំងនេះ។

អត្រាជាទូទៅគឺប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំបែងចែកដោយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំមកហើយវិនិយោគិនបានប្រើ "វិធាន 1%" ដែលគ្រាន់តែបញ្ជាក់ថាប្រាក់ចំណូលជួលប្រចាំខែសម្រាប់អចលនទ្រព្យគួរតែមានប្រហែលជា 1% នៃតម្លៃដែលអ្នកចំណាយលើអចលនទ្រព្យ។ ទីផ្សារមួយចំនួនបានផ្លាស់ប្តូរឆ្ងាយពីសមាមាត្រនេះដោយសារតែតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់ប៉ុន្តែនៅអ្នកផ្សេងទៀតអ្នកនៅតែអាចស្វែងរកអចលនទ្រព្យដែលសមស្របតាមច្បាប់ 1% ។ អ្វីមួយដែលអ្នកគួរចងចាំគឺថាច្បាប់ស្តីពីការគ្រប់គ្រង 1% គឺជាការចង្អុលបង្ហាញដោយយុត្តិធម៌ថាតើទ្រព្យសម្បត្តិនេះនឹងបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់គ្រប់គ្រាន់នៅលើមូលដ្ឋានប្រចាំឆ្នាំដើម្បីទូទាត់ចំណាយលើប្រាក់កម្ចីនិងការចំណាយ។ មានការប្រែប្រួលជាច្រើនដែលចូលទៅក្នុងនេះ (ពីពន្ធទៅអត្រាការប្រាក់រហូតដល់ការទូទាត់ភាគរយដែលអ្នកត្រូវបង់) ប៉ុន្តែវាគឺជាចំណុចចាប់ផ្តើម។

03 - លំហូរសាច់ប្រាក់ជាឧបករណ៍វាយតម្លៃគុណភាព

ហេតុផលតែមួយគត់ដែលអ្នកយកចិត្តទុកដាក់អំពីអត្រាដើមទុនគឺថាអ្នកពិតជាកំពុងព្យាយាមផ្តល់ប្រូក្រាមងាយស្រួលសម្រាប់ប្រភេទនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលការវិនិយោគនេះនឹងបង្កើត។ នៅក្នុងការវិនិយោគ, សាច់ប្រាក់គឺជាស្ដេច - មិនអើពើការគណនានេះនៅក្នុងគ្រោះថ្នាក់របស់អ្នក។

ការប៉ាន់ប្រមាណលំហូរសាច់ប្រាក់តម្រូវឱ្យបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលគេរំពឹងទុកជាសំខាន់ (ពន្ធប្រាក់ដើមការប្រាក់ការចំណាយការជួលថ្លៃសេវាការជួសជុល) និងការប្រៀបធៀបវាជាមួយប្រាក់ចំណូលដែលអចលនទ្រព្យផលិត។ អ្នកអាចធ្វើការនេះតាមរយៈសៀវភៅបញ្ជីឬប្រើ កញ្ចប់កម្មវិធី វាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

04 - អត្រានៃការត្រឡប់ជាឧបករណ៍វិភាគវិនិយោគអចលនទ្រព្យ

Cashflow នឹងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកគណនាអត្រាត្រឡប់មកវិញដែលរំពឹងទុករបស់អចលនទ្រព្យ (ROR) ។ អត្រានៃការត្រឡប់មកវិញគឺជារង្វាស់នៃប្រាក់ចំណេញ។ វាវាស់វែងសាច់ប្រាក់ដែលគម្រោងនឹងបង្កើតទល់នឹងសាច់ប្រាក់ដែលអ្នកត្រូវដាក់នៅក្នុងគម្រោង។

អ្នកនឹងត្រូវការសៀវភៅបញ្ជីឬកម្មវិធីវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដើម្បីគណនាសមាមាត្រនេះ។ ខ្ញុំគិតថាវាមានប្រយោជន៍ខ្លាំងណាស់ព្រោះវាអនុញ្ញាតឱ្យខ្ញុំប្រៀបធៀបការត្រឡប់មកវិញដែលខ្ញុំរំពឹងទុកសម្រាប់ការវិនិយោគទល់នឹងការត្រឡប់មកវិញដែលខ្ញុំរំពឹងថានឹងមានសម្រាប់ការវិនិយោគដទៃទៀត។ ឧទាហរណ៏: ប្រសិនបើខ្ញុំបានរត់លេខសម្រាប់ទ្រព្យដែលខ្ញុំបានរៀបរាប់នៅដើមអត្ថបទនេះហើយវាបានទាយមកខ្ញុំនូវអត្រា 8% ដែលខ្ញុំចង់ហុច។

ខ្ញុំអាចរំពឹងថានឹងទទួលបានការវិនិយោគ 8% លើផ្សារហ៊ុន (ហានិភ័យទាបនិងការខិតខំប្រឹងប្រែងតិចតួច) ។ ចំពោះហានិភ័យនិងការខិតខំប្រឹងប្រែងដែលខ្ញុំត្រូវដាក់ទៅក្នុងគម្រោងនេះខ្ញុំរំពឹងថាអត្រានៃការវិលត្រលប់ទៅភាគខាងជើងវិញ 20% ។

05 - គុណភាព - តើអ្នកអាចធ្វើគម្រោងបានដែរឬទេ?

ដូចខ្ញុំបានរៀបរាប់ខាងលើម៉ាស៊ីនគិតលេខរបស់អ្នកនឹងមិនអាចជួយនៅទីនេះបានទេ។ នេះគឺជាពេលដែលអ្នកត្រូវមើលនៅក្នុងកញ្ចក់ហើយគិតអំពីពេលវេលានិងការខិតខំប្រឹងប្រែងដែលអ្នកនឹងអាចលះបង់ចំពោះគម្រោងនេះ។

ជាថ្មីម្តងទៀតសូមមើលគម្រោងដែលខ្ញុំបាននិយាយនៅដើមអត្ថបទនេះ។ ឧបមាថាអ្នកប្រៀបធៀបវាទៅនឹងឱកាសស្រដៀងគ្នា។ គ្រួសារពហុគ្រួសារមួយផ្សេងទៀតនៅក្នុងសង្កាត់តែមួយប៉ុន្តែតម្រូវឱ្យមានការងារតិចជាង។ អ្នកនឹងយកឱកាសនោះនៅលើអ្នកកំណត់ឡើងលើលើកលែងតែអ្នកទី 2 ផ្តល់អត្រាវិលត្រឡប់ខ្ពស់។ ប៉ុន្ត្រប៉ុន្ត្រខ្ពស់ជាងគ្រ?

ដើម្បីចាប់ផ្តើមវិនិយោគិនខ្ញុំតែងតែផ្តល់ដំបូន្មានដូចគ្នា: នៅក្នុងតំបន់នេះធ្វើខុសនៅលើផ្នែកនៃការប្រុងប្រយ័ត្ន។ គម្រោងមួយដែលអ្នកអាចធ្វើបានគឺល្អប្រសើរជាងមួយដែលអ្នកបានឆេះចេញនៅពេលដែលអ្នកស្ថិតនៅពាក់កណ្តាលផ្លូវ។ ស្វែងរកអ្វីមួយនៅក្នុងកម្រិតភាពងាយស្រួលរបស់អ្នកដែលផ្តល់នូវលេខសមរម្យមួយចំនួនធ្វើឱ្យវារួចរាល់ហើយបន្ទាប់មកបន្តទៅគម្រោងដែលមានការលំបាកច្រើន (និងសង្ឃឹមថាមានផលចំណេញច្រើន) នៅពេលក្រោយ។

សេចក្តីសន្និដ្ឋាន:

វិភាគគឺជាផ្នែកមួយផ្នែកផ្នែកវិទ្យាសាស្រ្ត។ សូមក្រឡេកមើលប្រធានបទផ្សេងទៀតក្នុងផ្នែកនេះដើម្បីទទួលបានគំនិតបន្ថែមលើការវាយតម្លៃវិនិយោគ។

អ្នកនិពន្ធលោក Chris Smith គឺជាអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យម្នាក់ដែលជាអ្នកបង្កើតឯកសារយោងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគនិងអ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យហើយបានបោះពុម្ភអត្ថបទនៅក្នុងទស្សនាវដ្តីហិរញ្ញវត្ថុសាជីវកម្ម Euromoney និងបណ្តាញសារព័ត៌មានអាជីវកម្ម។