អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្នុងវិស័យពាណិជ្ជកម្មមានការប្រុងប្រយ័ត្នក្នុងការធានា។ ចាប់តាំងពីប្រវត្តិឥណទានផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកទិញគឺមានសារៈសំខាន់ក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពាណិជ្ជកម្មពួកគេប្រើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យផ្សេងទៀតដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តឱ្យខ្ចីប្រាក់។ ទ្រព្យសម្បត្តិពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានទិញដើម្បីបង្កើតប្រាក់ចំណូលដូច្នេះលក្ខណវិនិច្ឆ័យមួយដែលពេញនិយមគឺត្រូវរកមើលប្រាក់ចំណូលដើម្បីមើលថាតើវាគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទូទាត់ប្រាក់បំណាច់ឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់ហើយទុកប្រាក់ចំណេញសម្រាប់អ្នកខ្ចី។
នៅពេលដែលអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីពិនិត្យមើលអចលនទ្រព្យផ្ទះល្វែងឬគ្រួសារពហុគ្រួសារតើប្រាក់កម្ចីនឹងត្រូវបានផ្តល់និងចំនួនប៉ុន្មានអាចត្រូវបានកំណត់ដោយប្រើ DSCR ឬបំណុលគ្របដណ្តប់បំណុល។ វាជាការគណនាសាមញ្ញប៉ុន្តែសំខាន់ណាស់។ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមិនមានការព្រួយបារម្ភច្រើនជាមួយនឹងពិន្ទុឥណទានបុគ្គលឬប្រវត្តិរូបរបស់ម្ចាស់។ គោលបំណងនៃការវិនិយោគគឺ ROI, ត្រឡប់ទៅលើការវិនិយោគនិងលំហូរសាច់ប្រាក់ដូច្នេះលំហូរសាច់ប្រាក់គឺជាការពិចារណាចំបង។
តាមពិតវិនិយោគិនគួរតែផ្តល់តម្លៃដល់ការថែរក្សារបស់អ្នកអោយខ្ចីដើម្បីធានាថាការគណនាលំហូរសាច់ប្រាក់គឺត្រឹមត្រូវសម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែង។ ពួកគេនឹងចង់ឃើញហិរញ្ញវត្ថុដែលបង្ហាញពីប្រាក់ចំណូលនិងការចំណាយ។ បន្ទាប់មកពួកគេនឹងកំណត់ថាតើលេខទាំងនេះមើលទៅដូចជាពួកគេនឹងបន្តទៅថ្ងៃអនាគតឬអាចល្អប្រសើរឬអាក្រក់ជាងនេះ។ នៅពេលដែលលេខបង្ហាញថាលំហូរសាច់ប្រាក់នឹងគ្របដណ្តប់ឱ្យបានគ្រប់គ្រាន់នូវសេវាបំណុលវាបញ្ជាក់ពីជំនាញវិនិយោគនិងជំនាញការវាយតម្លៃរបស់វិនិយោគិន។
ខណៈពេលដែលមានកន្លែងជាច្រើនដើម្បីមើលពីរបៀបគណនា DSCR ជាមួយនឹងគម្រោងនិងប្រាក់កម្ចីដែលមានរួចហើយនោះវាទំនងជាអ្នកទិញចង់ដឹងថាតើពួកគេអាចខ្ចីប្រាក់លើគម្រោងដែលពួកគេកំពុងពិចារណាទិញ។ វិនិយោគិនធ្វើការគណនាដោយខ្លួនឯងហើយសម្លឹងទៅអ្នកអោយខ្ចីដើម្បីបញ្ជាក់ពីចំនួនដែលពួកគេបានរកឃើញ។
ទាំងវិនិយោគិននិងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីមានគោលដៅរួមគ្នាក្នុងការគោរពនេះ។ តើគម្រោងនឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីបម្រើបំណុលដោយប្រាក់ចំណេញគ្រប់គ្រាន់ដែលនៅសេសសល់ឬទេ?
យើងនឹងពិនិត្យមើលវាពីទិសដៅពីរ, ទទួលបាន DSCR បច្ចុប្បន្ននិងវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យជាមួយ DSCR ដែលតម្រូវឱ្យមានអ្នកអោយខ្ចី។ ការគណនានេះត្រឡប់មកវិញនៅក្នុងចំនួនទឹកប្រាក់នោះដោយប្រើប្រាក់កម្ចីជាប្រចាំអប្បបរមាដែលអាចទទួលយកបាន DSCR នៃ 1.20 ។ បន្ទាប់មកយើងនឹងធ្វើវាតាមទិសដៅផ្សេងទៀតដែលទទួលបាន DSCR ។
ភាពលំបាក: មធ្យម
ពេលវេលាដែលត្រូវការ: 20 នាទី
នេះជារបៀប:
- កំណត់ លំហូរសាច់ប្រាក់ ឬប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុបបន្ទាប់ពីដកការទំនេរនិង ការបាត់បង់ឥណទាន ។
ជួលចំនួនសរុប 187,000 ដុល្លាក្នុងមួយឆ្នាំ - ទំនេរ 9% និងការបាត់បង់ឥណទាន ($ 16,830) = 170,170
- បន្ទាប់មកទទួលបាន NOI ឬ ប្រាក់ចំណេញប្រតិបត្តិការសុទ្ធ ដោយដកចេញការចំណាយផ្សេងទៀតទាំងអស់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការនិងការគ្រប់គ្រង រួមទាំងពន្ធ និងការធានារ៉ាប់រង។
ចំណូលប្រតិបត្តិការសរុប - ចំណាយទាំងអស់ = NOI ឬប្រាក់ចំណេញប្រតិបត្តិការសុទ្ធ
$ 170,170 - 72,470 (ការចំណាយ) = 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 ខែ = $ 8142 / ខែ NOI
- ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីកំពុងប្រើ DSCR អប្បបរមាដែលអាចទទួលយកបាននៃ 1.20 បន្ទាប់មកនោះ $ 8142 / ខែនឹងត្រូវ 1,2 ដងនៃការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប្រចាំខែ។ ដើម្បីទទួលបានប្រាក់កម្រៃអតិបរិមានោះវាចាំបាច់ក្នុងការបែងចែក $ 8142 ដោយ 1.2 ។
ប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំខែ $ 8142 / 1.20 អប្បបរមា DSCR = $ 6785 / ខែការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីអតិបរមា។
- ឥឡូវនេះវាចាំបាច់ណាស់ក្នុងការកំណត់ថាតើនឹងត្រូវខ្ចីប៉ុន្មាននៅអត្រាបច្ចុប្បន្ន។ ប្រសិនបើអ្នកទិញនេះអាចរំពឹងថានឹងមានអត្រាការប្រាក់ 6,875% លើប្រាក់កម្ចី 30 ឆ្នាំ អ្នកគណនា ប្រាក់កក់ នឹងប្រាប់យើងថាអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចនឹងផ្តល់ប្រាក់កម្ចីប្រហែល 1,032,836 ដុល្លារលើអចលនទ្រព្យ នេះដោយសារតែប្រាក់កម្ចីនិងអត្រាការប្រាក់នឹងនាំឱ្យមានការបង់ប្រាក់ដើមនិងការប្រាក់។ នៃ $ 6785 / ខែនិងអប្បបរមា 1.20 DSCR ។
អ្នកគណនាប្រាក់កម្ចីទិញឥវ៉ាន់ភាគច្រើននឹងអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកបញ្ចូលការទូទាត់អត្រាការប្រាក់និងពេលវេលាដើម្បីគណនាចំនួនប្រាក់កម្ចី។
- នៅពេលយើងចាប់ផ្តើមយើងដឹងថាយើងកំពុងគាំទ្រដល់ចំនួនទឹកប្រាក់បញ្ចាំដោយប្រើ DSCR ដែលបានបញ្ជាក់ដូចដែលយើងជាអ្នកទិញចង់ប៉ាន់ប្រមាណថាតើអាចខ្ចីបានប៉ុន្មានដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យដែលយើងកំពុងវាយតម្លៃសម្រាប់ការទិញ។ ប៉ុន្តែសូមធ្វើការគណនា DSCR ដែលយើងដឹងពីការចំណាយរបស់គម្រោងនាពេលបច្ចុប្បន្ននិងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចី។
$ 223,000 NOI / $ 172,000 ការទូទាត់ប្រាក់បំណុលប្រចាំឆ្នាំ = 1,30 DSCR
1.3 គឺប្រសើរជាង 1.2 នៅក្នុងករណីនេះដូច្នេះប្រហែលជា DSCR ដែលអាចទទួលយកបាន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើសិនជាការ ស្នើសុំ កម្ចីថ្មី ត្រូវបានស្វែងរកនៅលើគម្រោងប្រតិបត្តិការមួយ NOI បច្ចុប្បន្ននឹងត្រូវបានប្រើដូចដែលយើងបានធ្វើដំបូងដើម្បីមើលថាតើអ្វីខ្លះដែលអាចមានជាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។
នៅពេលដែលលេខធ្វើការអ្នកវិនិយោគនិងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអាចមានអារម្មណ៍ល្អអំពីការផ្តល់មូលនិធិនិងប្រាក់ចំណេញពីគម្រោងនាពេលអនាគត។
អ្វីដែលអ្នកត្រូវការ:
- ពត៌មានលំអិតប្រាក់ចំណូលនិងចំណាយសម្រាប់អចលនទ្រព្យ។
- ការគណនាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។