9 ចំណុចដែលអ្នកគួរដឹង
វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យចង់រកលុយលើការវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ នៅពេលអ្នកទៅលក់ទ្រព្យរបស់អ្នកអ្នកនឹងត្រូវបង់ពន្ធលើផលចំណេញដែលអ្នកបានធ្វើ។ នោះគឺលុះត្រាតែអ្នកធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាប្រាំបួនដែលអ្នកគួរដឹង។
តើអ្វីទៅជាការផ្លាស់ប្តូរ 1031?
ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 គឺជាវិធីមួយដើម្បីលក់ទ្រព្យសម្បត្តិដោយមិនចាំបាច់បង់ពន្ធភ្លាមៗ។ គំនិតនេះគឺថាអ្នកនឹងទទួលបានផលចំណេញពីការទិញទ្រព្យសម្បត្តិថ្មីដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកពន្យារពេលបង់ពន្ធរហូតដល់អ្នកលក់ទ្រព្យសម្បត្តិថ្មីលុះត្រាតែអ្នកធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ផ្សេងទៀត។
តើអ្នកត្រូវជួបនឹងលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យអ្វីខ្លះ?
ដើម្បីមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 អ្នកត្រូវទិញអចលនទ្រព្យវិនិយោគផ្សេងទៀតដែលមានតម្លៃស្មើរឺធំជាងទ្រព្យសម្បត្តិបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នក។ អ្នកត្រូវតែប្រើផលចំណេញពីការលក់អចលនទ្រព្យពីមុនដើម្បីទិញទ្រព្យសម្បត្តិថ្មី។ ទ្រព្យសម្បត្តិថ្មីត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការវិនិយោគ "បែប" ។
តើអ្វីដែលមានលក្ខណៈដូចគ្នា?
ប្រភេទដូចជាប្រភេទគឺជាពាក្យទូលំទូលាយប៉ុន្តែវាគ្រាន់តែមានន័យថាការផ្លាស់ប្តូរប្រភេទវិនិយោគមួយប្រភេទជាមួយប្រភេទវិនិយោគទុនដូចគ្នា។ សម្រាប់វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យវាមិនចាំបាច់ជាប្រភេទអចលនវត្ថុដូចគ្នានោះទេវាត្រូវតែជាទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគ។ ឧទាហរណ៍ប្រសិនបើអ្នកលក់ ទ្រព្យសម្បត្តិគ្រួសារច្រើន អ្នកអាចទិញប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាការវិនិយោគដូចជាគ្រួសារពហុគ្រួសារទ្រព្យសម្បត្តិលក់រាយខុនដូឬដី។
តើអ្នកណាអាចធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031?
ការផ្លាស់ប្តូរ 1031 អាចត្រូវបានធ្វើជាមួយទ្រព្យសម្បត្តិដែលត្រូវបានប្រើសម្រាប់ការវិនិយោគឬសម្រាប់អាជីវកម្ម។ វាមិនអាចធ្វើបានជាមួយលំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួន។
ហេតុអ្វីបានជាអ្នកធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031?
មូលហេតុចំបងដែលត្រូវធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031 គឺការពន្យារពេលបង់ពន្ធលើផលចំណេញពីការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិ។ នេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកភ្លាមៗក្នុងការដោះដូរអចលនទ្រព្យដែលអ្នកលែងចង់បាននិងទិញអ្វីមួយថ្មីជាមួយនឹងចំនួនទឹកប្រាក់ពេញលេញនៃប្រាក់ចំណូលរបស់អ្នកជំនួសឱ្យការបង់ពន្ធលើការកើនឡើងជាមុនសិនហើយបន្ទាប់មកប្រើអ្វីដែលនៅសល់ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ។
វាផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវអំណាចទិញបន្ថែមទៀត។
អ្នកណាកាន់ប្រាក់រហូតដល់ពេលទិញ?
ក្នុងនាមជាផ្នែកមួយនៃការផ្លាស់ប្តូរ 1031 អ្នកមិនអាចគ្រប់គ្រងដោយខ្លួនឯងនូវប្រាក់ដែលអ្នកបានធ្វើពីការលក់អចលនទ្រព្យដំបូងឡើយ។ យោងទៅតាម IRS ប្រាក់នេះត្រូវបានធ្វើឡើងដោយអន្តរការីដែលមានសមត្ថភាពគ្រប់គ្រាន់រហូតដល់វាត្រូវបានប្រើដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យជំនួសវិញ។
ឧទាហរណ៏នៃអន្តរការីដែលមានសមត្ថភាពគឺជាភ្នាក់ងារចំណងជើងដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការចាត់តាំងនិងការផ្ទេរប័ណ្ណពីអចលនទ្រព្យចាស់និងការចាត់តាំងនិងការផ្ទេរប័ណ្ណសម្រាប់ទ្រព្យថ្មី។ ដើម្បីយល់ពីនិយមន័យពេញលេញនៃអ្នកដែល IRS ចាត់ទុកអន្តរការីដែលមានគុណភាពសូមមើលមាត្រា 1.1031 (k) -1 (g) (4) នៃបទបញ្ជារតនាគារ។
តើអ្នកត្រូវធ្វើការផ្លាស់ប្តូររយៈពេល 1031?
ការធ្លាក់ចុះមួយនៃការផ្លាស់ប្តូរ 1031 គឺថាអ្នកមិនមានរយៈពេលយូរដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណនិងបិទនៅលើអចលនទ្រព្យជំនួស។
- 45 ថ្ងៃ
ក្នុងកំឡុងពេលផ្លាស់ប្តូរ 1031 អ្នកមានរយះអត្តសញ្ញាណ 45 ថ្ងៃ។ ក្នុងរយៈពេល 45 ថ្ងៃនៃការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នកអ្នកត្រូវកំណត់អត្តសញ្ញាណទ្រព្យសម្បត្តិឬទ្រព្យសម្បត្តិដែលអ្នកចង់ទិញក្នុងកំឡុងពេលប្តូរប្រាក់។
- 180 ថ្ងៃ
លោកអ្នកមានរយៈពេល 180 ថ្ងៃពីការលក់ទ្រព្យសម្បត្តិបច្ចុប្បន្នរបស់លោកអ្នកដើម្បីបិទទ្វារលើអចលនទ្រព្យឬទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀត។
វិធានសម្រាប់កំណត់អត្តសញ្ញាណអចលនទ្រព្យជំនួស
- ដាក់វានៅក្នុងការសរសេរ
ដើម្បីឱ្យអចលនទ្រព្យមួយត្រូវបានចាត់ទុកថាជាអចលនទ្រព្យជំនួសអ្នកត្រូវបញ្ជាក់ពីទ្រព្យសម្បត្តិឬទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងការសរសេរនៅចុងថ្ងៃទី 45 ។
អ្នកត្រូវតែបញ្ចូលការពិពណ៌នារូបវន្តនៃទ្រព្យសម្បត្តិការពិពណ៌នាស្របច្បាប់នៃទ្រព្យសម្បត្តិនិងអាសយដ្ឋានអចលនទ្រព្យ។
អ្នកត្រូវចុះហត្ថលេខាលើឯកសារនេះ។ ជាទូទៅវាត្រូវបានបញ្ជូនទៅកាន់មនុស្សដូចគ្នាដែលមានអន្តរការីដែលមានសមត្ថភាពដែលកំពុងកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិពីអចលនទ្រព្យដំបូង។ វាក៏អាចត្រូវបានបញ្ជូនទៅឱ្យអ្នកលក់អចលនទ្រព្យជំនួសភ្នាក់ងាររំដោះឬអ្នកផ្សេងទៀតដែលចូលរួមនៅក្នុងការដោះដូរ។
- ប៉ុន្មាន?
មានជម្រើសពីរនៅពេលនិយាយអំពីការកំណត់អត្តសញ្ញាណកម្មសិទ្ធិជំនួស។
1. លក្ខណសម្បត្តិអចលនទ្រព្យបី - អ្នកអាចកំណត់អត្តសញ្ញាណអតិបរិមានៃលក្ខណៈសម្បត្តិជំនួសចំនួនបី។ ក្នុងករណីនេះវាមិនមានបញ្ហាអ្វីដែលតំលៃទីផ្សារយុត្តិធម៌នៃអចលនទ្រព្យនោះទេ។
2. ពីររយភាគរយច្បាប់ - ក្នុងវិធីសាស្រ្តនេះមិនមានចំនួនអតិបរមានៃលក្ខណៈសម្បត្តិដែលអ្នកអាចកំណត់អត្តសញ្ញាណ។ ផ្ទុយទៅវិញតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌សរុបនៃអចលនទ្រព្យដែលអ្នកកំណត់អត្តសញ្ញាណមិនអាចមានច្រើនជាង 200 ភាគរយនៃតម្លៃទីផ្សារយុត្តិធម៌នៃអចលនទ្រព្យដែលអ្នកបានលក់នៅពេលលក់។
តើអ្នកអាចធ្វើការផ្លាស់ប្តូររយៈពេល 1031 បានប៉ុន្មានដង?
IRS មិនកំណត់ដែនកំណត់លើចំនួននៃការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ដែលបុគ្គលម្នាក់អាចធ្វើបាន។ ដរាបណាអ្នកកំពុងលក់ទ្រព្យសម្បត្តិហើយបន្ទាប់មកវិនិយោគឡើងវិញពីប្រាក់ចំណេញពីអចលនទ្រព្យទៅជាការវិនិយោគស្រដៀងគ្នាផ្សេងទៀតអ្នកអាចធ្វើការដោះដូរ 1031 ហើយលុបចោលផលវិបាកពន្ធ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយប្រសិនបើអ្នកកំពុងធ្វើការផ្លាស់ប្តូរចំនួន 1031 យ៉ាងច្រើនអ្នកអាចចាត់ថ្នាក់ជាអ្នកចែកបៀហើយទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកនឹងត្រូវបានគេមើលបន្ថែមទៀតដូចជាស្តុកដែលត្រូវបានគេជួញដូរ។ ក្នុងករណីនេះអ្នកត្រូវបញ្ជាក់ថាអ្នកកំពុងប្រើប្រាស់លក្ខណៈសម្បត្តិទាំងនេះជាការវិនិយោគដើម្បីបន្តធ្វើការផ្លាស់ប្តូរ 1031 ។