វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបការលក់ក្នុងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ

វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់ធៀបនឹងទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នាក្នុងស្រុកដែលបានលក់ថ្មីៗទៅនឹងទ្រព្យសម្បត្តិប្រធានបទ។ ការលៃតម្រូវថ្លៃត្រូវបានធ្វើឡើងចំពោះភាពខុសគ្នានៅក្នុងទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបនិងកម្មវត្ថុបាន។

វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបការលក់គឺជាមូលដ្ឋានគ្រឹះសម្រាប់ CMA ដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈអចលនទ្រព្យ, វិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀប ។ វាគឺជាដំណើរការមួយដែលត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ននៃអចលនទ្រព្យមួយដោយផ្អែកលើការលក់អចលនទ្រព្យដែលបានចុះបញ្ជីនាពេលថ្មីៗនៅក្នុងតំបន់នេះ។

លទ្ធផលនៃការគណនាត្រូវបានប្រើដើម្បីជួយអតិថិជនក្នុងការរាយបញ្ជីអ្នកលក់ផ្ទះដើម្បីសម្រេចលើតម្លៃដែលត្រូវរាយទ្រព្យរបស់ពួកគេ។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យក៏ប្រើប្រាស់ដំណើរការ CMA ដើម្បីជួយអ្នកទិញដើម្បីកំណត់ថាតម្លៃផ្ទះមានភាពយុត្តិធម៌និងស្របតាមសកម្មភាពទីផ្សារបច្ចុប្បន្នដែរឬទេ។ ភ្នាក់ងារប្រសិនបើត្រូវបានហ្មត់ចត់នឹងធ្វើពីរនាក់ក្នុងចំណោមពួកគេមួយដែលបានប្រើថ្មីៗនេះបានលក់អចលនទ្រព្យនិងមួយផ្សេងទៀតដោយប្រើទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានចុះបញ្ជីបច្ចុប្បន្ននិងការប្រើប្រាស់តម្លៃបញ្ជីរបស់ពួកគេ។ នោះដោយសារតែទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរជានិច្ចហើយពួកគេចង់ឃើញលក្ខណៈសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបាននាពេលបច្ចុប្បន្នដែលជាការប្រកួតប្រជែង។ ផ្អែកលើធាតុផ្សំនិងតំរូវការនាពេលបច្ចុប្បន្នអាចមានហេតុផលដើម្បីបន្ថយឬបង្កើនតម្លៃចុះបញ្ជីនៅក្នុងអចលនទ្រព្យដែលបានលក់ CMA ។

ដំណើរការ CMA

មានដំណើរការរចនាសម្ព័នក្នុងការធ្វើ CMA ហើយមាន តម្រូវការចាំបាច់សំខាន់ៗមួយចំនួន :

• លក្ខណៈសម្បត្តិប្រៀបធៀបដែលត្រូវបានជ្រើសរើសគួរតែស្រដៀងគ្នាទៅនឹងលក្ខណៈសម្បត្តិដែលអាចធ្វើទៅបាន:
  • ចំនួនបន្ទប់គេង
  • ចំនួននៃការងូតទឹក
  • ទំហំហ្វីតការ៉េ
  • ទំហំច្រើន

• លក្ខណៈសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបគួរតែនៅជិតៗតាមដែលអាចធ្វើទៅបាននៅក្នុងសង្កាត់ឬផ្នែករងដូចគ្នាគឺល្អបំផុត។
• កាលបរិច្ឆេទនៃការលក់របស់ពួកគេគួរតែមានដូចថ្មី។ ប្រសិនបើសមាសធាតុ '(ប្រៀបធៀប') បានលក់កាលបរិចេ្ឆទនៅឆ្ងាយណាស់នៅក្នុងអតីតកាលពួកគេមានចាស់ពេកមិនមានភាពត្រឹមត្រូវសម្រាប់ទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។ ប្រសិនបើមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិជិតស្និទ្ធគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់សមាសភាពទេនោះការផ្លាស់ប្តូរឆ្ងាយពីចម្ងាយឆ្ងាយគឺចាំបាច់។

ដូច្នេះដោយគិតពីចំណុចនេះយើងសូមមើលឧទាហរណ៍នៃ CMA សាមញ្ញមួយ។

1. យើងមានទ្រព្យសម្បត្ដិរបស់យើង, 3 BR, 2 BA ផ្ទះ 1900 ហ្វីតការ៉េមានទំហំជាមួយឡានពីរដែលបានភ្ជាប់ជាមួយឡាន។
2. ផ្ទះនេះស្ថិតនៅលើចំណែករងភាគច្រើនដែលមានលក្ខណៈស្រដៀងគ្នាទៅនឹងទំហំផ្សេងៗទៀត។
3. ផ្ទះស្រដៀងគ្នាចំនួនបីត្រូវបានគេរកឃើញនៅក្នុងចំណែករងដូចគ្នា។
4. ផ្ទះពីរខ្នងមានភាពជិតស្និទ្ធជាមួយបន្ទប់ដេកបន្ទប់ទឹកនិងយានដ្ឋាន។
5. ផ្ទះមួយមានបន្ទប់គេងនិងពាក់កណ្តាលងូតទឹក។ តម្លៃលក់ផ្ទះនោះត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយតម្លៃសាងសង់ថ្មីនៃបន្ទប់គេងនិងពាក់កណ្តាលមុជទឹកដើម្បីធ្វើឱ្យវាស្រដៀងទៅនឹងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់យើង។
6. ខ្សែភាពយន្តដែលមានរាងការ៉េត្រូវបានបិទជិតប៉ុន្តែមិនត្រឹមត្រូវ។ ដូច្ន្រះដ្រលតម្លៃទាំងបីត្រូវបានបែងចែកដោយទំហំហ្វីតការ៉េរៀងៗខ្លួនដើម្របីទទួលបានតម្ល្រលក់ក្នុង 1 ម៉្រត្រ។
7. ចំនួននោះត្រូវបានគុណនឹងផ្ទៃដីទំហំ 1.900 ហ្វីតក្រឡាដើម្បីកំណត់តម្លៃប្រហាក់ប្រហែលរបស់វានៅទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។

ឥឡូវនេះសម្រាប់អ្នកលក់និងអាជីពអចលនទ្រព្យនេះជាទូទៅតាមដែលពួកគេទៅ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយខ្ញុំនឹងស្នើការវិភាគទីផ្សារមួយផ្សេងទៀតដើម្បីមើលការប្រកួតប្រជែងនាពេលបច្ចុប្បន្នដូចខ្ញុំកំពុងធ្វើសម្រាប់អ្នកទិញ។ CMA មួយផ្សេងទៀតត្រូវបានធ្វើនៅក្នុងវិធីជាច្រើនណាស់ដូចគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយឥឡូវនេះយើងរកឃើញផលិតផលចំនួនបីដែលមានលក់ហើយប្រើតម្លៃចុះបញ្ជីរបស់ពួកគេ។

ទីផ្សារគំរូនេះមានភាពមមាញឹកណាស់ហើយមានការលក់ច្រើនជាងការចុះបញ្ជីថ្មីៗនៅក្នុងប៉ុន្មានសប្តាហ៍ថ្មីៗនេះ។ ស្តុកអប្បបរមានៃផ្ទះសម្រាប់លក់ត្រូវបានថយចុះហើយតម្លៃចុះបញ្ជីរបស់ក្រុមហ៊ុនទាំងបីរបស់យើងបង្ហាញថាការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃចុះបញ្ជីពី CMA ធម្មតាអាចត្រូវបានបង្កើន។ យើងស្ថិតនៅលើតម្លៃទាបនៃតម្លៃផ្ទះដែលមានការប្រកួតប្រជែងសម្រាប់អត្ថប្រយោជន៍នៃការលក់និងទៅទីផ្សារ។

ដូច្នេះអ្វីដែលខុសគ្នានៅក្នុងដំណើរការទាំងនេះនិងការវាយតម្លៃ? appraiser ប្រើ comps ផងដែរប្រហែលជា comps ដូចគ្នា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយអ្នកវាយតម្លៃជាទូទៅធ្វើការឱ្យអ្នកខ្ចីដូច្នេះការងាររបស់ពួកគេខុសគ្នា។ អាជីពអចលនទ្រព្យចង់ទទួលបានតម្លៃខ្ពស់បំផុតដែលអាចធ្វើបានសម្រាប់អ្នកលក់របស់ពួកគេ។ អ្នកវាយតម្លៃចង់បានតម្លៃដែលគ្របដណ្តប់ការវិនិយោគរបស់អ្នកអោយខ្ចីប៉ុន្តែមិនត្រូវបានបំប៉ោងទេ។