អ្វីដែលត្រូវពិចារណានៅពេលវាយតំលៃអចលនទ្រព្យជួល

នៅពេលអ្នកកំពុងស្វែងរកទិញទ្រព្យសម្បត្តិជួលមានការពិចារណាបួនដែលអាចជួយអ្នកធ្វើការជ្រើសរើសដ៏ល្អបំផុត។ កត្តាទាំងបួនខាងក្រោមនេះអាចជួយអ្នកវាយតំលៃការវិនិយោគ:

• ទីកន្លែង
• ហិរញ្ញវត្ថុ
• ជួសជុល
• ទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន

វាយតម្លៃទីតាំងរបស់អចលនទ្រព្យ

ទីតាំងគឺជារឿងសំខាន់បំផុតដែលត្រូវពិចារណានៅពេលវាយតម្លៃទ្រព្យសម្បត្តិវិនិយោគដែលមានសក្តានុពល។ វាអាចជួយអ្នកបង្កើតការស្មានដែលមានការអប់រំអំពីសក្តានុពលរបស់អចលនទ្រព្យដើម្បីពេញចិត្តក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំ។

ឧទាហរណ៍លោកគ្រូអ្នកគ្រូ Robert Kiyosaki និយាយអំពីផលប្រយោជន៍នៃការទិញទ្រព្យសម្បត្តិដែលនៅជិតសហគមន៍មហាវិទ្យាល័យ។ ហេតុផលគឺតែងតែមានការផ្គត់ផ្គង់អ្នកជួលច្រើនហើយឪពុកម្តាយរបស់សិស្សនឹងបង់ថ្លៃជួលផ្ទះហើយអ្នកអាច ជួលថ្លៃជួលផ្ទះបានច្រើន ដោយសារតែភាពងាយស្រួលនៃតំបន់នេះនិងតម្រូវការផ្ទះល្វែងកើនឡើង។

អ្វីដែលអ្នកជិតខាងចូលចិត្ត

• តើវាជាទីក្រុងជាយក្រុងឬទីក្រុង?
• តើវានៅជិតហាងលក់រាយមជ្ឈមណ្ឌលដឹកជញ្ជូនមន្ទីរពេទ្យនិងសាលារៀនដែរឬទេ?
• តើភតិកៈប្រភេទណានឹងចង់រស់នៅទីនោះ? (គ្រួសារ, មនុស្សវ័យចំណាស់, មនុស្សនៅលីវ, វណ្ណៈកណ្តាល។ ល។ )
• តើមានអ្នកជួលផ្ទះច្រើនណាស់នៅតំបន់នេះដែរឬទេ?
• តើវានៅជិតលំនៅដ្ឋានបច្ចុប្បន្នរបស់អ្នកដែរឬទេ? ប្រសិនបើវានៅឆ្ងាយអ្នកនឹងត្រូវគិតពីថ្លៃធ្វើដំណើរទាក់ទងនឹងថ្លៃហិរញ្ញវត្ថុពីការធ្វើដំណើរនិងការចំណាយលើឱកាសពីការបាត់បង់ផលិតភាព។
• តើអ្នកជិតខាងមានលំនឹងពង្រីកឬធ្លាក់ចុះ? តើមានអចលនទ្រព្យទំនេរជាច្រើនឬមានសំណង់ថ្មីជាច្រើន?

• តើអ្នកឃើញឱកាសសម្រាប់ការរីកចម្រើននាពេលអនាគតទេ? ឧទាហរណ៍ផ្លូវដែកថ្មីមួយដែលភ្ជាប់ទៅទីក្រុងធំមួយកំពុងត្រូវបានសាងសង់ឬក្រុមហ៊ុនថ្មីកំពុងផ្លាស់ទីលំនៅទៅកាន់តំបន់នេះនិងបង្កើតការងារថ្មី។ ទាំងនេះអាចបង្កើនបំណងប្រាថ្នានៃទីតាំង។

វាយតម្លៃហិរញ្ញវត្ថុរបស់អចលនទ្រព្យ

ស្គាល់ថវិការបស់អ្នក

• តើអ្នកអាចដាក់ចូលទៅក្នុងការវិនិយោគនេះបានប៉ុន្មាន?
• តើអ្នកមានលទ្ធភាពបាត់បង់អ្វីខ្លះ?
• ប្រសិនបើអ្នកត្រូវការមូលនិធិបន្ថែមតើអ្នកនឹងទទួលបានជំនួយពីណា?
• តើការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីនិងអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប្រចាំខែរបស់អ្នកនឹងមានចំនួនប៉ុន្មាន?

រកមើលតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិ

• សួររកមើលប្រាក់ចំណូលជាក់ស្តែងនិងថ្លៃចំណាយលើអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើមិនមានទេសូមប្រាកដថាអ្នកអាចព្យាករណ៍ពីតម្លៃប្រតិបត្តិការបានសមរម្យ។
• គណនា ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI) សម្រាប់អចលនទ្រព្យ។
• តើ អត្រាតម្លៃទំនេរ ស្តង់ដារសម្រាប់តំបន់របស់អ្នកគឺជាអ្វី?
• តើការព្យាករអំពីការជួលអចលនៈទ្រព្យជាអ្វី?
• តើអ្វីទៅជាការចំណាយលើការធានា?
• តើពន្ធមានប៉ុន្មាន?
• តើ ការថែទាំទ្រព្យសម្បត្តិ នឹងមានតម្លៃប៉ុន្មាន?
• តើអ្នកបានកំណត់ អត្រាដើមទុន របស់អ្នក (អត្រា Cap) របស់ទីផ្សារ ឬទេ? ប្រសិនបើអ្នកមិនដឹងពីតំលៃទីផ្សាររបស់អ្នកទេអ្នកគួរតែពិគ្រោះជាមួយឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក។
• នៅពេលដែលអ្នកបានកំណត់តំលៃ Cap រួចហើយអ្នកអាចចែក NOI ដោយតំលៃ Cap និងទទួលបាន តំលៃបច្ចុប្បន្នរបស់អចលនទ្រព្យ។
• តើអ្នកបានធ្វើការវិភាគទីផ្សារប្រៀបធៀប (CMA) ដែរឬទេ?
• តើផ្ទះដែលអាចប្រៀបធៀបបាននៅក្នុងតំបន់លក់សម្រាប់អ្វីខ្លះ? មិនថាអ្នកកំពុងទិញអចលនទ្រព្យជួលឬសម្លឹងមើលត្រឡប់ផ្ទះមួយអ្នកនឹងចង់ធ្វើឱ្យប្រាកដថាអ្នកមិនចំណាយប្រាក់ច្រើនលើអចលនទ្រព្យ។

វាយតម្លៃការជួសជុលអ្វីដែលចាំបាច់

តើអ្នកជួសជុលអ្វីខ្លះ?

• តើអ្នកចង់បានទ្រព្យសម្បត្តិដែលគ្រាន់តែត្រូវការថ្នាំកំប៉ុងនិងកំរាលព្រំថ្មីតើអ្នកសុខសប្បាយក្នុងការងារដែលល្មមឬអ្នកមានភាពសុខដុមរមនាជាមួយនឹងការកែលម្អពោះវៀនធំ (ប្រព័ន្ធទឹកថ្មីអគ្គីសនីកម្រាលជញ្ជាំងជាដើម)

តើអ្នកអាចផ្តល់ការជួសជុលទាំងនេះបានទេ?

• តម្លៃនៃការជួសជុលនឹងប្រែប្រួលយ៉ាងខ្លាំងអាស្រ័យលើប្រសិនបើអ្នកអាចធ្វើវាដោយខ្លួនឯងឬប្រសិនបើអ្នកត្រូវការជួលនរណាម្នាក់ផ្សេងទៀតដើម្បីធ្វើវា។
• ថវិកាសាងសង់របស់អ្នកសម្រាប់វត្ថុធាតុដើមនិងសិល្បៈហត្ថកម្មក៏នឹងប្រែប្រួលយ៉ាងទូលំទូលាយអាស្រ័យលើថាតើអ្នកកំពុងជួសជុលផ្ទះមួយលានដុល្លារឬទ្រព្យសម្បត្តិជួលចំនួន 50 ពាន់ដុល្លារដែរឬទេ។
• ច្បាប់ទូទៅមួយទៀតគឺការជួសជុលតែងតែមានតម្លៃលើសពីអ្វីដែលអ្នកបានគ្រោងទុក។ ប្រសិនបើអ្នកជួលអ្នកម៉ៅការការងារពីរសប្តាហ៍ជាញឹកញាប់ប្រែទៅជាបួនសប្តាហ៍។ ទោះបីជាអ្នកកំពុងធ្វើការជួសជុលដោយខ្លួនឯងក៏ដោយក៏ការចំណាយអាចបាត់ចេញពីដៃ។ ឧទហរណ៍, អ្នកមានគម្រោងដើម្បីដាក់ឡើង drywall ថ្មីក្នុងបន្ទប់សម្រាប់ $ 800 ។ នៅពេលដែលអ្នកបើកជញ្ជាំងអ្នកនឹងរកឃើញនូវការកាចសាហាវនៃភាពកកិតហើយមិនត្រឹមតែចង់បំបាត់ចោលទេតែថែមទាំងត្រូវការជញ្ជាំងផងដែរ។ ការចំណាយដែលមិននឹកស្មានដល់ដូចនេះនឹងកើតឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ អ្នកនឹងមិនត្រឹមតែទទួលបានថវិកាសាងសង់ខ្ពស់នោះទេប៉ុន្តែអ្នកនឹងត្រូវបង់ថ្លៃហិរញ្ញវត្ថុបន្ថែមដែលហៅថា "តម្លៃទន់ ៗ " ដើម្បីបង់លុយប្រាក់កម្ចីពន្ធអចលនទ្រព្យនិងការធានារ៉ាប់រងលើអចលនទ្រព្យទំនេរខណៈដែលការជួសជុលបន្ថែមទាំងនេះត្រូវបានបញ្ចប់។

វាយតម្លៃការវិនិយោគធៀបនឹងផ្សារបច្ចុប្បន្ន

ការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីរុញច្រាន McMansion ក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចនឹងមិនក្លាយជាក្រុមហ៊ុនដែលងាយស្រួលបំផុតនោះទេ។ នៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចការទិញអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានរឹបអូសដើម្បីជួលទៅអោយភតិកៈអាចជាការភ្នាល់ល្អប្រសើរសម្រាប់ជោគជ័យ។ អ្នកត្រូវមើលអ្វីដែលកំពុងពេញនិយមនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យឥឡូវនេះហើយកែតម្រូវផែនការរបស់អ្នក។

ប្រសិនបើអ្នកទិញ McMansion នោះហើយមានប្រាក់ដើម្បីរក្សាវារយៈពេលប្រាំពីរឆ្នាំរហូតទាល់តែអ្នកអាចលក់វាបានប្រាក់ចំណេញមែននោះវាអាចក្លាយជាការវិនិយោគដ៏ល្អ។ រឿងមួយទៀតដែលត្រូវរកមើលនៅពេលទិញអចលនៈទ្រព្យគឺជាតម្លៃលក់បន្តរបស់វា។ ទ្រព្យសកម្មដែលគួរអោយប្រាថ្នាខ្ពស់គឺជាផលិតផលដែលអាចទិញនិងលក់ដោយមិនគិតពីទីផ្សារ។ ពួកគេតែងតែមានតម្រូវការ។ គិតអំពីពួកគេដូចជាចាំបាច់ ៗ ដូចជានំប៉័ងនិងទឹក។

មនុស្សមិនត្រូវការផ្ទះមួយដែលមានអាងហែលទឹកនិងបន្ទប់មើលទូរទស្សន៍។ មនុស្សត្រូវការផ្ទះមួយដែលមានបន្ទប់ទឹកស្អាតនិងដំបូលរឹងមាំ។ អ្នកចង់ឱ្យទ្រព្យសម្បត្តិរបស់អ្នកអំពាវនាវដល់ចំនួនប្រជាជនច្រើនបំផុតដូច្នេះអ្នកមានចំនួនអ្នកជួលនិងអ្នកទិញអនាគតច្រើនបំផុត។